📊 Calcolo DSCR: Guida Completa con Esempi Pratici

Il DSCR (Debt Service Coverage Ratio) è un indicatore finanziario fondamentale per valutare lo stato di salute delle imprese. L’indicatore valuta la capacità di un’azienda o di un investimento immobiliare di coprire il proprio debito.

Se sei un imprenditore, un investitore o semplicemente vuoi capire come le banche valutano la solvibilità, sei nel posto giusto! 🚀

In questa guida semplice ma dettagliata, scoprirai:
✅ Cos’è il DSCR e perché è importante
✅ Come si calcola, con esempi pratici
✅ Come interpretarlo e migliorarlo
✅ Il suo ruolo nei finanziamenti bancari
✅ Le differenze con altri indicatori finanziari

Pronto? Cominciamo! 💡

🔍 1. Cos’è il DSCR e perché è importante?

Il DSCR (Dbt Service Coverage Ratio) è un rapporto che misura se il tuo flusso di cassa è sufficiente a coprire il pagamento dei debiti (interessi + capitale).

📌 Formula base:

DSCR = Flusso di Cassa Operativo Netto / Servizio del Debito Totale

Se il valore è maggiore di 1, significa che i tuoi guadagni coprono il debito. Se è minore di 1, potrebbero esserci problemi.

🔎 Perché è così importante?

• 🏦 Le banche lo usano per concedere prestiti
• 📈 Aiuta le aziende a pianificare il futuro finanziario
• ⚠️ In Italia è obbligatorio per prevenire crisi d’impresa

📊 2. Come si calcola il DSCR?

Il calcolo varia a seconda del settore. Vediamo due metodi principali!

🏢 a) DSCR per Aziende

DSCR= EBITDA / Interessi + Rimborso Capitale​

📌 Esempio pratico:

• EBITDA = 100.000€
• Debito annuale = 70.000€

DSCR=100.000 / 70.000=1,43   💡 Risultato: L’azienda ha un buon margine di sicurezza.

🏠 b) DSCR per Immobili Commerciali

DSCR = NOI (Net Operating Income) / Pagamento Annuale del Debito​

📌 Esempio pratico:

• NOI = 50.000€
• Debito annuale = 40.000€

DSCR = 50.000 / 40.000= 1,25    >> ✅ Buona copertura del debito!

📈c) Esempio calcolo DSCR per un’azienda quotata

Dati di Input (Bilancio 2023)

• – Ricavi Operativi: 200,7 milioni di € (vendite di connettori e strumenti).
• – Costi Operativi: 149,8 milioni di € (costo del venduto, spese generali, personale, esclusi interessi e tasse).
• – Ammortamenti e Svalutazioni: 8,6 milioni di €.
• – EBITDA: Calcolato come Ricavi Operativi – Costi Operativi + Ammortamenti = 200,7 – 149,8 + 8,6 = 59,5 milioni di €.
• – Interessi Passivi: 0,8 milioni di € (spese finanziarie nette).
• – Rimborso Capitale Debito: Supponiamo 10 milioni di € annui (dato non esplicito nel bilancio; stimato come porzione del debito finanziario lordo di circa 30 milioni di €, con rimborso su 3 anni, tipico per prestiti a medio termine).
• – Totale Servizio del Debito: Interessi + Rimborso Capitale = 0,8 + 10 = 10,8 milioni di €.

Calcolo >> DSCR = 59,5 / 10,8 ≈ 5,51

Interpretazione

✅ Un DSCR di 5,51 indica che Cembre genera un flusso di cassa operativo (approssimato dall’EBITDA) circa 5,5 volte superiore al totale del servizio del debito annuo.
🔍Significato: Questo valore suggerisce una posizione finanziaria molto solida, con un’ampia capacità di coprire gli obblighi di debito. Un DSCR sopra 1,25 è generalmente considerato adeguato dai prestatori; un valore così alto riflette bassa leva finanziaria e alta redditività operativa.

🧐 3. Come interpretare il DSCR?

🔹 DSCR > 1,25 → Ottimo! Hai una buona capacità di copertura del debito.
🔹 DSCR tra 1 e 1,25 → Accettabile ma con margine ridotto.
🔹 DSCR < 1 → Attenzione! Rischio di crisi finanziaria.

⚠️ Se il DSCR è troppo basso, significa che il tuo flusso di cassa non è sufficiente per ripagare il debito.

👉 E se il DSCR è troppo alto? Potrebbe significare che non stai sfruttando abbastanza la leva finanziaria!

🚀 4. Come migliorare il DSCR?

Se il tuo DSCR è basso, non preoccuparti! Ecco alcune strategie per aumentarlo:

💰 Aumenta il flusso di cassa operativo – Taglia i costi inutili e migliora i ricavi.
📉 Riduci il debito – Se possibile, rinegozia le rate per pagamenti più lunghi.
🏦 Usa meno debito e più capitale proprio – Aiuta a mantenere i costi sotto controllo.
🏠 Vendi asset non essenziali – Se hai immobili o attrezzature inutilizzate, considera la vendita per generare liquidità.

🏦 5. DSCR e Finanziamenti Bancari

Quando richiedi un prestito, la banca valuta attentamente il tuo DSCR per capire se sei affidabile.

📌 Requisiti comuni:

• 🔹 Mutui immobiliari → DSCR minimo 1,25-1,30
• 🔹 Prestiti aziendali → DSCR sotto 1,2 può essere problematico.

Se il DSCR è troppo basso, le banche potrebbero chiedere all’azienda:

• Garanzie aggiuntive
• Tassi di interesse più alti
• Riduzione dell’importo del prestito

📢 Pro Tip: Se vuoi ottenere le migliori condizioni di finanziamento, lavora per mantenere un DSCR sopra 1,25!

🔄 6. DSCR vs altri indicatori finanziari

📊 Differenze tra DSCR e altri indicatori chiave:

📌 Conclusione? Il DSCR è fondamentale per la valutazione della sostenibilità finanziaria, ma deve essere analizzato insieme agli altri indicatori!

❓ FAQ – Domande Frequenti sul DSCR

1. Qual è il valore minimo accettabile del DSCR?

Dipende dal settore! In generale, un DSCR sotto 1,2 è rischioso per ottenere prestiti.

2. Il DSCR è obbligatorio in Italia?

Sì! 📜 Dal Codice della Crisi d’Impresa, molte aziende devono calcolarlo per dimostrare la loro solvibilità.

3. Il DSCR può essere negativo?

No. Se è inferiore a 1, significa che non generi abbastanza cash flow per coprire il debito, ma non può mai essere negativo.

4. Esistono software per calcolare il DSCR?

Sì! Programmi come Excel, SAP e QuickBooks possono aiutarti a monitorare i tuoi numeri.

5. Quali settori usano di più il DSCR?

🏢 Aziende, 🏠 Investimenti immobiliari, 🏦 Banche, 🚀 Startup e altro ancora!

🎯 Conclusione

Il DSCR è essenziale per valutare la salute finanziaria di aziende e investimenti. Sapere come calcolarlo e migliorarlo ti aiuterà a ottenere migliori condizioni di finanziamento e a evitare problemi finanziari.